Arrêt de confirmation au visa des articles 1101 et 1134 du Code civil : exclusion de l’exécution forcée de la promesse de contrat en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire.

Jurisprudences connexes :

• Cass. 3e civ, 15 décembre 1993 n° 91-10.199 (au visa de l’article 1142 du Code civil) : l’obligation du promettant dans une promesse de vente constitue une obligation de faire.
  « La levée d’option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir »

• Ch. mixte, 26 mai 2006 n° 03-19.376 : « le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ». Ces deux derniers éléments sont particulièrement difficiles à établir.

• Cass. 3e civ., 7 mai 2008 n° 07-11.690 :

Une offre d’achat sur un immeuble avait été émise, le pollicitant indiquant maintenir cette offre pendant un certain délai. Ce dernier révoque son offre mais avant expiration du délai le destinataire de l’offre l’accepte.

La Cour d’appel de Pau avait accueilli la demande du pollicitant et la révocation anticipée de l’offre octroyant des dommages-intérêts au bénéficiaire.

La cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 1134 du Code civil au motif « que si une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».

Une offre ne pouvait pas être rétractée pendant le délai prévu.

• Cass. 3e civ., 6 avril 2004 n° 00-19-991 : exécution forcée de la promesse quant au contrat non translatif de propriété.

Ci-dessous un extrait de l’arrêt :

« LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 novembre 2009), rendu sur renvoi après cassation (3e chambre civile, 28 janvier 2009, pourvoi n° 08-12. 649), que les époux Pierre et Simone X... ont acquis l’usufruit d’un immeuble aux Saintes-Maries-de-la-Mer et leur fils Paul la nue-propriété ; que par acte authentique du 13 avril 2001, celui-ci a consenti après le décès de son père une promesse unilatérale de vente de l’immeuble à M. Y..., qui l’a acceptée, en stipulant que Mme Simone X... en avait l’usufruit en vertu de l’acte d’acquisition et que la réalisation de la promesse pourrait être demandée par le bénéficiaire dans les quatre mois à compter du jour où celui-ci aurait connaissance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, du décès de l’usufruitière ; que par acte sous-seing privé du 7 avril 2004, Mme Z... a pris l’engagement de régulariser l’acte authentique de vente relatif à la promesse unilatérale de vente et s’est mariée le 28 avril 2004 avec M. Paul X..., qui est décédé le 25 mai 2004 ; que par acte du 31 octobre 2005, Mme Z...- X... a assigné M. Y... en annulation de la promesse unilatérale de vente ; que par lettre du 31 janvier 2006, Mme Z...- X... a notifié à M. Y... le décès de sa belle-mère usufruitière, survenu le 2 janvier 2006 ; que M. Y... a levé l’option le 17 mai 2006 ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1101 et 1134 du code civil ;

Attendu que pour dire la vente parfaite, l’arrêt retient qu’en vertu de la promesse unilatérale de vente Mme Z...- X... devait maintenir son offre jusqu’à l’expiration du délai de l’option, sans aucune faculté de rétractation ; que Mme Z...- X... ne pouvait se faire justice à elle-même et que le contrat faisant loi, elle ne pouvait unilatéralement se désengager ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 10 novembre 2009, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ; »

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